افروز پورهاشمی- طی چند سال اخیر همواره وقتی بحث مشکلات مسکن به میان می آمد به صورت جسته و گریخته مسئولان ذی ربط راه کارهایی را که دولت در این عرصه عملیاتی کرده بود مطرح می کردند؛ راه کارهایی که برخی از آنها بسیار مثمرثمر بودند، اما برخی چندان با موفقیت توأم نبودند، طبق برنامه چهارم توسعه مقرر شده است طی سال اول برنامه طرح جامع مسکن به عنوان طرحی کامل برای قوت بخشیدن به راه کارهای ناموفق گذشته و کمک به قشر کم درآمد برای صاحب خانه شدن، از سوی وزارت مسکن تهیه و به دولت ارائه گردد. نهایتاً این طرح با ۳ ماه تأخیر به دولت ارائه و از سوی هیأت وزیران به تصویب رسید.
مهندس منوچهر خواجه دلویی با داشتن سابقه ۱۸ ساله در عرصه مسکن و پست فعلی معاونت مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی هرچند که علی رغم تلاش زیاد خبرنگار همشهری به علت عدم تعیین ارقام بودجه ای دقیق این طرح، از ارائه این ارقام خودداری می کند، به عنوان مرجعی مناسب برای پاسخگویی به سئوالات مربوطه، این طرح را یک طرح عملیاتی و اجرایی موفق می داند.
درخصوص مفاد این طرح، درجه امید به اجرای دقیق آن و وضعیت پیش روی بازار مسکن با وی به گفت وگو نشستیم.
- طرح جامع مسکن از چه مفادی تشکیل شده است و هدف اصلی ارائه این طرح چه بوده است؟
براساس تکلیف قانونی برنامه چهارم مسئولان وزارت مسکن باید ظرف سال اول این برنامه طرح جامع مسکن را در راستای کمک به اقشار نیازمند و کم درآمد جهت خانه دار شدن این افراد تهیه و به دولت ارائه می کردند.
این اقدام از چندی پیش با حضور تیم های گوناگونی که به بررسی مشکلات بخش مسکن می پرداختند تهیه شد و نهایتاً با ۳ ماه تأخیر (با تعیین این مدت زمانی در آئین نامه بند ب تبصره ۶ هیأت دولت) در خرداد ۸۵ به دولت ارائه شد و از سوی هیأت وزیران به تصویب رسید.
این طرح در چارچوب ۹ محور تهیه شده است که برای هر محور نیز برنامه های کاربردی لحاظ گردیده است.
در این طرح تمامی مسائل مرتبط با مسکن باید در سطح کلان دیده می شد. درواقع این طرح از ۵۵ برنامه اجرایی تشکیل شده است که برخی از این برنامه ها به عنوان مصوبه دولت باید مصوب و ابلاغ شوند، برخی به تغییر سیاست ها در خود وزارت مسکن منجر می شوند که بایستی در قالب دستورالعمل ارائه شوند و برخی در قالب لایحه به مجلس تقدیم می شوند.
در این طرح مشکل اقشار کم درآمد برای صاحب خانه شدن به عنوان نکات برتر مدنظر قرار گرفته است که این موضوع خود شامل ۷ برنامه اجرایی می شود.
براساس طرح جامع به مقوله زمین شهری و کل سیاست های حاکم بر آن و بررسی سیاست هایی که تا امروز بوده است توجه جدی شده تا برخی از این سیاست ها اصلاح شوند.
توجه به بافت های فرسوده، حاشیه نشینی، صنعت ساختمان و فناوری ها، مسکن روستایی و ابزارهای گوناگون مالی برای بخش مسکن نیز از محورهای دیگر موردنظر در این طرح هستند. از مجموع این محورها که در قالب این سند تهیه شده اند تا امروز ۹ برنامه اجرایی به دولت تقدیم و تصویب شده اند که بخشی از آن در راستای ارتقای کیفیت صنعت ساختمان است.
- حداقل به این درصد می توان اشاره کرد که با اجرایی شدن طرح جامع مسکن سهم دولت در بخش تأمین مسکن اقشار کم درآمد چقدر خواهد بود؟
بخش عمده منابع این طرح منابع غیردولتی است. پیش از انقلاب سهم دولت تنها ۶/۲ در بخش مسکن بود.
درواقع در قالب این طرح سهم دولت در تأمین مسکن اقشار کم درآمد با اعطای تسهیلات از سوی سیستم بانکی به ۸۰ درصد بالغ خواهد شد. به نحوی که بخشی از سود تسهیلات بانکی در بخش مسکن کم درآمدها به شکل یارانه سود تسهیلات (تا ۵۰ درصد سود بانکی) اعطا خواهد گردید.
همچنین قرار است در برخی از طرح ها به آماده سازی زمین کمک شود تا بخش غیردولتی در این زمین ها مسکن بسازد.
- در نهایت طرح جامع مسکن طرح خوبی است، اما چه ضمانت های اجرایی وجود دارد که مفاد این طرح کاملاً عملیاتی گردد و صرفاً در حد اظهارنظر مقامات مسئول باقی نماند؟
در ایران برای اولین بار تلاش شده تا به شکل همه جانبه به موضوع مسکن نگاه شود و تمام عناصر درگیر در آن مدنظر قرار گیرد، لذا برنامه های اجرایی جانبی هم نیاز است تا زمینه های تحقق فراهم شود.
درواقع با اصلاح قوانین مالیاتی، قانون بیمه در زمینه کیفیت، تغییر ساختار در حوزه ساخت وساز و اعطای تسهیلات بانکی باید تمامی موارد فوق به سمت این برنامه جهت دار شوند و دولت نیز از رفع مشکل مسکن اقشار کم درآمد و مقاوم سازی ها حمایت مالی به عمل آورد.
اگر در مجموع تمام عناصر در کنار یکدیگر قرار گیرند در عملیاتی شدن طرح با مشکل مواجه خواهیم شد. به عنوان مثال مسئولان بانک مرکزی باید درخصوص سهم ۲۱ درصدی بخش مسکن از تسهیلات سالانه بانکی نظر بدهند چرا که طبق قانون برنامه چهارم توسعه سهمیه بندی ها به جز در بخش کشاورزی حذف شده است و مقرر شده است تا مسئولان بانک ها با توجه به شرایطی که خودشان تعیین می کنند تسهیلات اعطا کنند.
باید ببینیم آیا مسئولان بانک مرکزی مجدداً با اعطای سهم ۲۱ درصدی تسهیلات بانکی به بخش مسکن برای امسال موافقت می کنند یا خیر؟
- به نظر شما این نوع سهمیه بندی برای بخش مسکن مشکل ساز نخواهد شد؟
مسلماً می شود، چرا که معمولاً این بخش حداقل ۲۰درصد از تسهیلات بانکی را سالانه دریافت می کرده است، البته این رقم سال ۸۴ کمی کمتر بود.
مشخص است که بخش های خدمات و بازرگانی که چرخش سرمایه در آنها سریع تر انجام می شود و برگشت سرمایه نیز ظرف مدت کوتاهی در این بخش ها صورت می گیرد، بیشتر برای سیستم بانکی جهت اعطای تسهیلات جاذبه دارند.
بخش مسکن به علت طولانی بودن زمان بازگشت سرمایه یا فروش اقساطی به شکل خواب ۱۵ ساله منابع بانکی، قطعاً در اولویت اول سرمایه گذاری سیستم بانکی قرار نخواهد گرفت.
شاید توجه مسئولان به شرایط اقتصاد کلان باعث شده باشد تا دست بانک ها را در اعطای تسهیلات باز بگذارند.
- رویکرد مقامات دولت نهم توجه هر چه بیشتر به حل مشکلات جامعه و معضلات بخش مسکن است. یارانه ای که در این زمینه در نظر گرفته شده چقدر است؟
در اولین سال کاری دولت نهم یارانه قابل توجهی برای بخش مسکن پیشنهاد شد. یارانه ۴۸۰ میلیارد تومانی که با کاهش حجم کل اعتبارات در مجلس به ۳۸۰ میلیارد تومان بالغ گردید که رقم کم سابقه ای است.
- یکی از سیاست های دولت در گذشته طرح اجاره به شرط تملیک بود که چندان با موفقیت همراه نشد. این امر ناشی از چه بوده است؟
طرح اجاره به شرط تملیک سال ۱۳۷۵ تقدیم مجلس شد. براساس بند الف آن مقرر شد وزارت مسکن و شهرسازی با کمک سیستم بانکی واحدهایی را به شکل اجاره ای در اراضی خود ساخته و به نیازمندان واگذار کند.
این طرح در ۲ قالب اجاره و اجاره به شرط تملیک تهیه شده بود. از این رو بود که سازمان ملی زمین و مسکن واحدهایی را ساخت، اما بهره برداری به شکل اجاره ای عملیاتی نشد و فقط به صورت اجاره به شرط تملیک فعالیت هایی انجام شد.
درواقع یکی از برنامه های زیرفصل طرح جامع مسکن فعال شدن این بخش بود (احداث و عرضه واحدهای اجاره ای) که بخش خصوصی یا از محل زمین خود و یا گرفتن آن از طرف دولت واحدهایی را بسازد و به شکل اجاره ای به افراد واگذار کنند.
به این ترتیب که دولت زمین را با نرخ پائین عرضه می کند و در ۵ سال اول که اجاره ای بهره برداری می شود از افراد چیزی نمی گیرد.
به ازای هر واحد ساخت بخش خصوصی نیز ۱۴ میلیون تومان تسهیلات اعطا می گردد و ۴ درصد از نرخ سود بانکی نیز یارانه پرداخت می شود.
در حقیقت این مصوبه اواخر سال گذشته از دولت گرفته شد که موجب زنده شدن بخش اصلی قانون استیجاری می شود. باید سهم عرضه واحدهای اجاره ای در کشور افزایش یابد.
هم اکنون در کشورهای پیشرفته سهم مسکن اجاره ای ۶۰ درصد است، حال آنکه در ایران نصف این رقم است. افزایش و کاهش نرخ اجاره مسکن به علت آن است که سهم عرضه اجاره در کل مسکن پائین است.
- از مقوله طرح جامع مسکن که بگذریم هنوز برخی از تصمیمات دولت عملیاتی نشده است. به عنوان مثال هنوز هم متقاضیان وام ودیعه مسکن ۳ میلیون تومان تسهیلات کمکی دولت را دریافت نکرده اند؟
پرداخت این ودیعه مصوب شده است و تمامی نهادهای مربوطه به جز صندوق بازنشستگی و تأمین اجتماعی اسامی افراد واجد شرایط خود را به بانک اعلام کرده اند.
این صندوق نیز کار نام نویسی و اعلام افراد واجد شرایط را از ۳۱ تیرماه شروع کرده است. سهمیه ها نیز مشخص شده اند، از این رو هم اکنون معرفی شدگان از سوی نهادهای بهزیستی و کمیته امداد امام خمینی (ره) در هر استانی با مراجعه به بانک های عامل می توانند این وام را دریافت کنند.
درواقع دولت در این طرح اشخاصی را مدنظر قرار داده است که خود توان اجاره واحد مسکونی را به تنهایی ندارند که باید به نیاز مسکن این دهک جامعه که تحت پوشش نهادهای حمایتی نیز هستند از سوی دولت پاسخ داده می شد.
- برای سال جاری چه تعداد واحد مسکونی باید ساخته شود؟ آیا توان ساخت این میزان واحد مسکونی را در داخل داریم؟
در برنامه کمی برنامه چهارم توسعه براساس وضع موجود مسکن و نیازی که خواهیم داشت برنامه ریزی شده است.
برای سال ۱۳۸۵ ، ۵۸۰ هزار واحد شهری و ۲۰۰ هزار واحد روستایی باید ساخته شوند. قرار است در سال پایانی برنامه چهارم توسعه این رقم به یک میلیون واحد بالغ گردد. از نظر مهندسی توان ساخت این میزان واحد مسکونی را داریم.
هم اکنون نیز بیش از ۱۰۰ هزار مهندس در حوزه ساختمان داریم که فعالند.در زمینه تأمین مصالح ساختمانی نیز فقط در ۲ محصول آهن آلات و سیمان گاه مشکلاتی روی می دهد که هم اکنون با صفر شدن تعرفه واردات آهن آلات و افزوده شدن ظرفیت کارخانجات تولید سیمان، این معضلات نیز حل شده است.
- شما با این دیدگاه موافقید که افزایش بهای مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسکن تأثیر می گذارد؟
از آنجایی که حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت تمام شده مسکن را مصالح ساختمانی شامل می شود، لذا بالارفتن بهای مصالح مسلماً در قیمت مسکن تأثیرگذار خواهد بود.
- از سال ۱۳۸۰ شاهد رکود در بخش مسکن هستیم. خروج از این رکود با چه تمهیداتی عملیاتی می شود؟
بحث خروج از رکود ۲ جنبه دارد. وقتی از رکود خارج شویم افزایش قیمت نیز روی می دهد.
جنبه دیگر مربوط به ساخت و سازهایی است که با افزایش قیمت ها رخ می نماید. چنانچه با روان سازی کار، تولید بیشتر انجام می شود پس قیمت تمام شده پایین می آید.
اینکه سیاست هایی در حوزه های گوناگون تدوین شوند تا تولید راه بیفتد و دهک های اول تا چهارم جامعه بتوانند صاحب خانه شوند باعث نمی شود تا مشکل مسکن به صورت قطعی حل شود، چرا که همواره با ورود متقاضیانی جدید در سنوات آتی با ازدواج های بیشتری روبه رو می شویم که به دنبال آن نیازمند برنامه ریزی جدید و پویا جهت تأمین مسکن این قشر خواهیم بود.
طبق آمار در سال ۸۴ نسبت به سال ۸۳ رکود بازار مسکن به لحاظ کمی چندان زیاد نبوده است. در بدترین شرایط حجم سرمایه گذاری در بخش مسکن ۶ درصد نسبت به سال ۸۳ کمتر بوده است.
- برسیم به مقوله واحدهای مسکونی غیرمقاوم. چه تعداد از این قبیل واحدها در شهرها و روستاهای کشورمان داریم و آیا دولت فکری برای این واحدها کرده است؟
در کل کشور حداقل ۳ میلیون واحد شهری و همین مقدار واحد روستایی غیرمقاوم داریم. دولت در روستاها به ازای واحدهای مسکونی ۵ میلیون تومان تسهیلات با ۹ درصد یارانه می دهد.
قرار است خدمات فنی مهندسی از سوی بنیاد مسکن ارائه شود و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سال در روستاها طی یک دوره ۱۰ ساله مقاوم شوند.در شهرها ۲ نوع بافت فرسوده داریم. یکی بافتی که فقط باید تخریب شود و دیگری بافتی که قابلیت مقاوم سازی دارد.
هم اکنون طبق قراردادی که بین مسئولین سازمان عمرانی با مسئولان بانک مسکن بسته شده است تا سقف ۱۲ میلیون تومان و اعطای نصف سود به شکل یارانه وام به واحدهای فرسوده قابل مقاوم سازی در شهرها اعطا می گردد.
